Khi giải quyết các tranh chấp cụ thể phát sinh từ các giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 1-7-1991, Tòa án thực hiện theo đúng nguyên tắc giải quyết được quy định tại Điều 1của Nghị quyết số 58/1998. Trong trường hợp các bên không thỏa thuận được với nhau và yêu cầu Tòa án giải quyết, thì việc giải quyết các tranh chấp cụ thể như sau:
1. Giải quyết tranh chấp về hợp đồng thuê nhà ở giữa cá nhân với cá nhân
Khi đã xác định được quan hệ giữa các bên là hợp đồng thuê nhà ở như đã hướng dẫn tại khoản 6 Mục I Thông tư này, thì Tòa án tiến hành giải quyết theo quy định tại Điều 3 của Nghị quyết số 58/1998. Khi giải quyết loại tranh chấp này cần chú ý các điểm sau:
Nếu thời hạn thuê nhà ở theo hợp đồng đã hết trước ngày Nghị quyết số 58/1998 có hiệu lực (1-1-1999), thì Tòa án cho bên thuê được lấy lại nhà ở khi thuộc một trong các trường hợp sau:
Bên thuê nhà ở đã có chỗ ở khác như đã hướng dẫn tại khoản 7 Mục I Thông tư này và bên cho thuê đã thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước về việc đòi lại nhà ở cho thuê với thời hạn ít nhất là ba tháng trước ngày nộp đơn khởi kiện.
Bên thuê nhà ở có điều kiện tạo lập chỗ ở khác như đã hướng dẫn tại khoản 8 Mục I Thông tư này và bên cho thuê đã thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước về việc đòi lại nhà ở cho thuê với thời hạn ít nhất là sáu tháng trước ngày nộp đơn khởi kiện.
Bên thuê nhà ở đã tự nguyện tạo điều kiện cho bên thuê có chỗ ở khác như đã hướng dẫn tại khoản 9 Mục I Thông tư này và bên cho thuê đã thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước về việc đòi lại nhà ở cho thuê với thời hạn ít nhất là sáu tháng trước ngày nộp đơn khởi kiện.
Nếu thời hạn cho thuê nhà ở theo hợp đồng đã hết trước ngày Nghị quyết số 58/1998 có hiệu lực (1-1-1999) mà bên cho thuê không có chỗ ở (như họ hồi cư về địa phương nơi hộ có nhà ở cho thuê; họ phải trả nhà ở thuê, nhà ở nhờ, do thiên tai, địch họa mà họ bị mất nhà ở…) và họ không có điều kiện về kinh tế để tạo lập chỗ ở khác, đồng thời họ đã thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước về việc đòi nhà ở cho thuê với thời hạn ít nhất là ba tháng trước ngày nộp đơn khởi kiện, thì tùy từng trường hợp mà Tòa án có thể giải quyết cho bên cho thuê được lấy lại toàn bộ hoặc một phần nhà ở, cụ thể là:
Tòa án cho bên cho thuê được lấy lại toàn bộ nhà ở khi thuộc một trong các trường hợp sau:
Nếu lấy tổng diện tích ở của nhà ở cho thuê (kể cà diện tích ở được làm thêm) chia cho số người trong hộ gia đình của bên cho thuê mà mức bình quân bằng hoặc dưới 6m2/người.
Nếu lấy tổng diện tích ở của nhà ở cho thuê (kể cà diện tích ở được làm thêm) chia cho số người trong hộ gia đình của bên cho thuê mà mức bình quân trên 6m2/người nhưng bằng hoặc dưới 10m2/người và nếu lấy tổng diện tích ở (kể cà diện tích ở được làm thêm) của nhà ở cho thuê chia cho tổng số người trong hai hộ gia đình bên cho thuê và bên thuê mà mức bình quân dưới 3m2/người.
Nhà ở cho thuê không thể đáp ứng được các điều kiện tối thiểu để cho cả bên gia đình bên cho thuê và bên thuê ở chung trong nhà ở đó.
Tòa án cho bên cho thuê được lấy lại một phần nhà ở khi thuộc một trong các trường hợp sau:
Nếu lấy tổng diện tích ở của nhà ở cho thuê (kể cà diện tích ở được làm thêm) chia cho tổng số người trong hai hộ gia đình của bên cho thuê và bên thuê mà mức bình quân bằng hoặc trên 6m2/người, thì Tòa án cho bnê thuê được thuê diện tích đủ mức bình quân bằng 6m2/người, nhưng diện tích ở cho thuê không dưới 10m2; phần diện tích ở còn lại cho bên thuê được lấy lại.
Nếu lấy tổng diện tích ở của nhà ở cho thuê (kể cà diện tích ở được làm thêm) chia cho tổng số người trong hai hộ gia đình của bên cho thuê và bên thuê mà mức bình quân bằng hoặc trên 3m2/người nhưng dưới 6m2/người, thì Tòa án cho bên thuê được lấy lại phần diện tích ở bằng tổng số người trong hộ gia đình của bên cho thuê nhân với mức bình quân này.
Nếu thời hạn thuê nhà ở theo hợp đồng đã hết trước ngày Nghị quyết số 58/1998 có hiệu lực (01-01-1999) mà bên cho thuê tuy có nhà ở, nhưng có diện tích ở dưới mức bình quân 6m2/người và bên thuê không có chỗ ở khác hoặc không có điều kiện tạo lập chỗ ở khác, đồng thời bên cho thuê đã thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước ít nhất là 6 tháng trước ngày nộp đơn khởi kiện, thì Tòa án cho bên thuê được lấy lại một phần nhà ở khi thuộc một trong các trướng hợp sau đây:
Nếu lấy tổng diện tích ở của nhà ở mà bên cho thuê đang ở và nhà ở cho thuê (kể cả diện tích ở được làm thêm) chia cho tổng số người trong hai hộ gia đình của bên cho thuê và bên thuê mà mức bình quân bằng hoặc trên 6m2/người, thì Tòa án cho bên thuê được thuê diện tích đủ mức bình quân bằng 6m2/ngưòi, nhưng diện tích ở cho thuê không dưới 10m2 phần diện tích ở còn lại cho bên cho thuê được lấy lại.
Nếu lấy tổng diện tích ở của nhà ở mà bên cho thuê đang ở và nhà ở cho thuê (kể cả diện tích ở được làm thêm) chia cho tổng số người trong hai hộ gia đình của bên cho thuê và bên thuê mà mức bình quân dưới 6m2/người, nhưng nếu lấy tổng diện tích ở của nhà ở mà bên cho thuê đang ở và nhà ở cho thuê (kể cả diện tích ở được làm thêm) chia cho tổng số người trong hộ gia đình của bên cho thuê mà mức bình quân trên 6m2/người, thì Tòa án cho bên thuê được thuê diện tích đủ mức bình quân 6m2/ngưòi, nhưng diện tích ở cho thuê không dưới 10m2 phần diện tích ở còn lại cho bên cho thuê được lấy lại.
Nếu thời hạn thuê nhà ở theo hợp đồng đã hết trước ngày Nghị quyết số 58/1998 có hiệu lực (01-01-1999) mà bên cho thuê tuy có nhà ở, nhưng có khó khăn về đời sống, còn bên thuê không có chỗ ở khác và không có điều kiện tạolập chỗ ở khác, đồng thời bên cho thuê đã thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước ít nhất là 6 tháng, trước ngày nộp đơn khởi kiện, thì Tòa án cho bên cho thuê được lấy lại một phần nhà ở để họ có thể bán lại, cho thuê lại phần nhà ở đó với giá cao hơn đang cho thuê hoặc để sử dụng phần nhà ở đó nhằm mục đích kinh doanh.
Khi xem xét giải quyết cho lấy lại một phần nhà ở được hướng dẫn tại các điểm b và c khoản này cần chú ý không được máy móc giải quyết trong mọi trường hợp đều cho lấy lại một nhà ở theo mức được hướng dẫn tại các điểm tương ứng trên đây mà cần phải xem xét từng trường hợp cụ thể để có quyết định hợp lý, cụ thể là phải xem xét kiến trúc ngôi nhà, bố trí diện tích ở, diện tích được lấy lại có đủ điều kiện để sử dụng độc lập hay không…
Ví dụ: Nếu để lại diện tích ở cho thuê theo hướng dẫn trên đây là 14m2, nhưng có một phòng ở 15m2 hoặc 13m2 bảo đảm sinh hoạt tối thiểu của bên thuê, thì Tòa án giải quyết cho bên thuê được thuê phòng ở đó. Ngoài ra cần chú ý đến lối đi và các điều kiện khác của nhà ở đó bảo đảm cho việc vệ sinh tối thiểu của các bên.
Khi xem xét giải quyết cho lấy lại một phần nhà ở được hướng dẫn tại điểm d khoản này, cần chú ý phải xem xét từng trường hợp cụ thể để có quyết định hợp lý, cụ thể là phải xem xét kiến trúc ngôi nhà, bố trí diện tích ở, lối đi và các điều kiện khác của nhà ở đó, đặc biệt phải chú ý bảo đảm cho việc sinh hoạt tối thiểu của bên thuê nhà sau khi Tòa án cho bên cho thuê được lấy lại một phần nhà ở.
Trong trường hợp bên cho thuê chưa lấy lại được nhà ở theo quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 2 Điều 3 của Nghị quyết số 58/1998 và theo hướng dẫn tại các điểm a, b, c và d khoản này, thì Tòa án cần giải thích cho đương sự biết là họ được lấy lại nhà ở kể từ ngày 1-7-2005, nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước ít nhất là 3 tháng, nếu từ khi bị Tòa án bác yêu cầu đòi nhà ở cho đến trước ngày 1-7-2005 mà phát sinh các trường hợp các được hướng dẫn tại các điểm a, b, c và d khoản này thì họ có quyền yêu cầu lấy lại toàn bộ hoặc một phần nhà ở.
Nếu hợp đồng thuê nhà ở, theo quy định tại khoản 3 và khoản 5 Điều 3 của Nghị quyết số 58/1998 đền trước ngày 1-7-2005 mà phát sinh các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 2 Điều 3 của Nghị quyết này và có tranh chấp, thì thực hiện theo các hướng dẫn tương ứng tại các điểm a, b, c và d khoản này để giải quyết.
2. Giải quyết tranh chấp về hợp đồng mượn nhà ở, ở nhờ nhà ở giữa cá nhân với cá nhân.
Khi đã xác định được quan hệ giữa các bên là quan hệ hợp đồng mượn nhà ở hoặc quan hệ hợp đồng ở nhờ nhà ở như đã được hướng dẫn tại các khoản 10 và 11 Mục I Thông tư này, thì Tòa án tiến hành giải quyết theo quy định tại Điều 4 của Nghị quyết số 58/1998. Tuy nhiên, khi giải quyết theo quy định tại khoản 3 Điều 4 của Nghị quyết này, cần chú ý một số điểm sau đây:
Nếu bên mượn, bên ở nhờ không có chỗ ở khác hoặc không có điều kiện tạo lập chỗ ở khác, nhưng nếu lấy tổng diện tích của nhà ở đang mượn, đang ở nhờ (kể cả diện tích ở được làm thêm) chia cho số người trong hộ gia đình của bên mượn, bên ở nhờ mà mức bình quân trên 6m2/người, thì Tòa án cho bên mượn, bên ở nhờ được tiếp tục sử dụng một phần nhà ở đủ mức bình quân bằng 6m2/người, nhưng diện tích ở không dưới 10m2; phần còn lại cho bên mượn, bên ở nhờ được lấy lại.
Nếu bên mượn, bên ở nhờ không có chỗ ở khác hoặc không có điều kiện tạo lập chỗ ở khác, nhưng nếu lấy tổng diện tích của nhà ở đang mượn, đang ở nhờ (kể cả diện tích ở được làm thêm) chia cho số người trong hộ gia đình của bên mượn, bên ở nhờ mà mức bình quân bằng hoặc dưới 6m2/người, thì Tòa án cho bên mượn, bên ở nhờ được tiếp tục sử dụng toàn bộ nhà ở đang mượn, đang ở nhờ.
Nếu trong thời gian mượn, ở nhờ mà bên mượn, bên ở nhờ có đưa cho bên mượn, bên ở nhờ một khoản tiền hoặc tài sản khác có liên quan đến việc mượn, việc ở nhờ nhà ở (nhưng không phải là để thanh toán cho việc thuê nhà, mua bán nhà ở) và nay có yêu cầu thanh toán, thì Tòa án coi đó chỉ là một khoản nợ không có lãi và áp dụng hướng dẫn tại Thông tư số 01/TTLT ngày 19-6-1997 của Tòa án Nhân dân tối cao, Viện Kiểm sát nhân dân tối cao, Bộ Tư pháp, Bộ Tài chính “Hướng dẫn việc xét xử và thi hành án về tài sản” để buộc bên cho mượn, bên cho ở nhờ trả lại khoản tiền hoặc tài sản khác đó cho bên mượn nhà ở, bên ở nhờ nhà ở.
3. Giải quyết tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở giữa cá nhân với cá nhân
Khi đã xác định được quan hệ giữa các bên là hợp đồng mua bán nhà ở như đã hướng dẫn tại khoản 12 Mục I Thông tư này, và nếu có tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở và thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà ở chưa hoàn tất, thì Tòa án tiến hành giải quyết theo quy định tại Điều 5 của Nghị quyết số 58/1998; cụ thể là:
Nếu hình thức hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật tại thời điểm giao kết hợp đồng, thì Tòa án công nhận hợp đồng, buộc các bên phải thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng và phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu.
Nếu hình thức hợp đồng không phù hợp với quy định của pháp luật tại thời điểm giao kết hợp đồng, thì giải quyết như sau:
Nếu các bên chưa thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, nghĩa là bên bán chưa nhận tiền và chưa giao nhà, còn bên mua cũng chưa giao tiền và chưa nhận nhà, thì Tòa án tuyên bố hợp đồng bị hủy bỏ.
Nếu bên mua đã trả đủ hoặc một phần tiền mua nhà mà bên bán chưa giao nhà hoặc bên bán đã giao toàn bộ hoặc một phần nhà mà bên mua chưa trả đủ tiền, thì Tòa án buộc các bên phải thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng và phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu. Bên không thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng mà có lỗi và gây thiệt hại, thì phải bồi thường thiệt hại theo quy luật của Bộ Luật Dân sự. Nếu bên mua chưa trả đủ tiền, thì Tòa án xác định rõ số tiền mà bên mua chưa trả lại thời điểm mua bán nhà ở chiếm bao nhiêu phần trăm giá trị nhà ở đó, đồng thời quyết định việc định giá nhà ở đó theo giá thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm để xác định số tiền theo số phần trăm đã xác định của giá trị nhà ở đó buộc bên mua phải thanh toán cho bên bán và đế tính án phí.
Ví dụ: Năm 1980 A bán nhà “X” cho B với giá 100.000 đồng và B đã trả được cho A 60.000 đồng, nay có tranh chấp, thì trong trường hợp này số tiền B chưa trả cho A tại thời điểm mua bán nhà chiếm 40% giá trị ngôi nhà “X”. Tại thời điểm xét xử sơ thẩm việc định giá cho thấy giá nhà ở đó theo giá thị trường là 100.000 đồng. Như vậy, số tiền mà Tòa án buộc B phải thanh toán cho A là: 40% x 100.000 đồng = 40.000.000 đồng.
Ngoài ra để bảo vệ quyền lợi cho bên được thi hành án, Tòa án phải quyết định việc chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo hướng dẫn tại mục III Thông tư số 01/TTLT ngày 19-6-1997 của Tòa án nhân dân tối cao, Viện Kiểm sát nhân dân tối cao, Bộ Tư pháp, Bộ Tài chính “Hướng dẫn việc xét xử và thi hành án về tài sản”.
Trong trường hợp thủ tục chuyển quyền sở hữu để thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở đã được hoàn tất, nhưng bên bán chưa giao nhà hoặc bên mua chưa trả đủ tiền, thì Tòa án buộc các bên phải thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng. Bên không thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng mà có lỗi và gây thiệt hại thì phải bồi thường thiệt hại theo quy định của Bộ Luật Dân sự. Nếu bên mua chưa trả đủ tiền, thì Tòa án buộc bên mua phải trả cho bên bán khoản tiền còn thiếu tính theo giá trị của nhà ở đó theo giá thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm như đã hướng dẫn tại đoạn 2 điểm b khoản này.
Trong trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở có điều kiện mà điều kiện đó đã xảy ra hoặc đã được thực hiện (toàn bộ hoặc một phần), thì hợp đồng mua bán nhà ở đó được giải quyết theo quy định tại các khoản, 2 và 3 Điều 5 của Nghị quyết 58/1998 và theo hướng dẫn tại các điểm a, b và c khoản này.
Trong trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở mà toàn bộ hoặc một phần nội dụng vi phạm điều cấm hoặc trái đạo đức xã hội theo quy định của Bộ Luật Dân sự, thì Tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu toàn bộ hoặc một phần và giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu theo quy định tại Điều 146 của Bộ Luật Dân sự.
